200年住宅と言われた「長期優良住宅普及促進法」とはどんな物でしょう。
2009年6月4日施行
当社は長期優良住宅の設計を行う建築士事務所に登録をしています。この登録をしていないと長期優良住宅としての申請が出来ません。つまりは性能の良い家を作っただけということになり、優遇・減税措置が受けられなくなります。
内容は
- (1) 構造躯体の耐久性
- (2) 構造躯体の耐震性
- (3) 変化に対応できる空間の確保
- (4) 計画的な維持管理
- (5) 長期に利用される構造躯体において対応していくべき性能
- (6) 内装・設備の維持管理の容易性
- (7) 住環境への配慮
を目指す住宅です。
実際の施工内容は
- (1) 指定された材種木材を使うこと、基礎・換気計画
- (2) 壁量計算等により一定数値以上にする
- (3) スケルトン・インフィルといわれる、間取りの変更のしやすさを取り入れる
- (4) 給排水管のメンテナンスをしやすくする
- (5) 断熱材の性能を確保する
- (6) メンテナンス用維持管理計画書を作成する
- (7) 住戸面積の確保と地域のつながりを考慮する
というものです。
デメリットは、性能が良い住宅ということは当然コストＵＰにつながり、長期優良住宅へバージョンアップすると２割程度（約３００万）コストアップ致します。設計申請料も掛かりますので今までの標準施工坪単価そのままで長期優良住宅にするというメーカーがありますが、損をして造る事はありません。つまりその分をどこかで埋め合わせしているのです。
重要な事ですが「長期優良住宅は性能の良い住宅」というだけではありません。「性能を保持する必要のある住宅」とも考えてください。建築維持保全に関する計画を所管行政庁に提出し、認定してもらい、それに基づく点検・補修・交換等が実費で掛かります。参考として維持保全の方法例があります。防腐防蟻処理は5年で再施工、雨樋は7年で全面取替え、外壁は15年で全面補修、床組・屋根・軒裏・屋外開口部・給排水管などは20年で全面取替え、というものです。先々のメンテナンスにお金が掛かる事は今の段階では言われていません。建替えるよりは安くはなるのでしょうが・・。
税制面での優遇処置
しかし税制面での優遇処置が多くあります。（住宅の長寿命化促進税制の創設）
| 一般住宅 | 長期優良住宅 | |
|---|---|---|
| 登録免許税 | ||
| (1)保存登記 | 1.5/1000 | 1.0/1000 |
| (2)移転登記 | 3.0/1000 | 1.0/1000 |
| (3)抵当権設定登記 | 1.0/1000 | 1.0/1000 |
| 納税額 (1)＋(2)＋(3)⇒ | 5.8万 | 3.4万 |
| 不動産取得税 | 1200万円控除 | 1300万円控除 |
| 固定資産税 | 1～3年目 1/2軽減 | 1～5年目 1/2軽減 |
| 納税額(当初10年間） | 82.1万円 | 79.4万円 |
※この納税額は促進税制の無い場合の最大97万円と比べると約14万円も低い計算です。
住宅ローン減税制度の延長及び拡充等（所得税）でみると（2013年12月31日まで）
| 一般住宅 | 長期優良住宅 | |
|---|---|---|
| 控除対象借入限度額 | 5000万円 | 5000万円 |
| 控除期間 | 10年 | 10年 |
| 控除率 | 1％ | 1.2％ |
| 最大控除額 | 500万円 | 600万円 |
住宅ローン減税を活用せずに長期優良住宅を建てる場合は、良質な住宅への投資を促進する為の緊急措置の創設として所得税を控除されます。
長期優良住宅を新築又は取得した場合に通常の住宅よりも上乗せして必要となる費用600万円ならその10％の60万円。限度額は1,000万円と定められており、その10％の100万円が控除の限度額となります。
基本は 木造の場合 床面積1m²に付き￥33,000円です。
